徐XX与刘XX、张XX、李XX房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷案代理词

文章来源：廊坊律师孙荣宁    更新时间：2019-12-17 15:45:28

       尊敬的审判长、审判员：

       根据《中华人民共和国民事诉讼法》第58条的规定，我受河北泰科律师事务所的委派，担任徐XX的诉讼代理人，依法参加本案审理，现经法庭调查，依据我国相关法律规定，发表如下代理意见：

       被告刘XX的主要答辩意见：

       2017年6月2日，廊坊市发布第二次限购政策后，被告刘XX不具备购房资格，合同无法继续履行。（未提交证据）

       被告张XX的主要答辩意见：

       涉案合同不能履行的原因系银行贷款政策变更导致不能贷款，合同无法履行。（未提交证据）

       现围绕庭审主要争议焦点，发表意见如下：

       一、“高评高贷”条款的无效并不影响合同其他部分的效力，涉案合同有效。

       原被告签订的《房产买卖合同》（以下简称“合同”）中第三条约定定金6万元，银行贷款164万元的支付购房款的方式，系调高涉案房屋评估价以获取银行更高额的贷款，属双方恶意串通损害贷款银行的利益，应当认定为无效约定。但根据《民法总则》第一百五十六条“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案合同虽部分无效，但不影响其他部分效力，其他部分仍然有效，双方合同其余条款系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。

       二、涉案合同中关于终止合同的条款仅有两处，但本案当前情形均不适用，故涉案合同应当继续履行。

       1.涉案合同第六条第6项约定“如因国家政策变动等不可抗力因素影响，导致贷款审批不成功并经银行和丙方（中介）确认，由此导致合同终止的情况，甲方（原告）有义务并承诺无条件将已交付的定金和首付款如数返还，双方互不承担违约责任。”

       本案中，目前尚未开始办理银行贷款，故不适用于上述情形；虽然中介张XX答辩称“涉案合同不能履行的原因系银行贷款政策变更导致不能贷款，合同无法履行。”但未经银行确认，也未提交任何证据予以说明，故也不适用于上述情形。

       另，根据2017年12月25日，原告儿子张XX与中介销售于XX的通话录音中，于XX表示不是贷款办不了，是高评的价格与理想的价格有些差距，具体表述为“那会已经评了到不了两万，是一万多”；2018年3月7日，原告儿子张XX与中介销售王XX的通话录音中，王XX也表示不是银行拒贷，是评估价降低了，具体表述为“银行那儿现在不是拒贷了吗，不是拒贷，是盈贷，主要是评估价降低了。”也可得知，本案并不是被告张XX所称的国家政策变动等不可抗力导致不能贷款，而是高评高贷无法实现，故也不适用于上述情形。

       再者，从现有证据来看，原被告并未约定如无法办理高贷手续则不履行涉案合同，故被告也不得以高贷手续无法办理为由拒绝履行合同。

       同时根据合同第七条第3项“贷款过程中，乙方（被告刘XX）提出终止贷款或者减少贷款额，则乙方必须补齐所差房款，并继续履行此合同，同时承担由此造成的经济损失。”本案应当继续办理贷款手续，银行批贷不足部分，被告刘XX应当补齐。

       2.涉案合同第七条第8项约定“如因洪水、地震、火灾等不可抗力因素，导致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方互不承担责任。”

       庭审中，被告刘XX答辩称“2017年6月2日，廊坊市发布第二次限购政策后，不具备购房资格，合同无法继续履行。”其并未提交任何证据进行证明，其也从未告知过原告，其不具备购房资格。

       然而，2018年3月3日，原告儿子张XX与刘XX的通话录音中，刘XX仍明确承诺，多次强调其具备购房资格，有购房资格证。具体表述为“我那个购房的证肯定是有，我购房的证绝对有，我购房的证，有！”、“就是那个购房证，咱绝对是有，咱们一点也不犯，啥毛病也不犯”；2017年12月25日，原告儿子张XX与中介销售于XX的通话录音中，于XX也明确表示，被告刘XX有购房资格证，且能查出来。具体表述为“她有呀，现在能查出来，购房资格证她有”故不适用于上述情形。

       另，根据合同第十条第5项约定“甲方（原告）同意乙方（被告）更换人名。”该条款系2017年5月9日签订合同时单独添加的补充条款。即，若后期限购政策变动，被告刘XX不具备购房资格时，其也会通过变更购买人的方式购买涉案房屋，不影响合同的继续履行。

       而今，房价下跌，被告刘XX若继续履行涉案合同，则相当于买贵了将近50万元。在此情形下其又称不具备购房资格，实际上是为了逃避继续履行高价房屋买卖合同，逃避违约责任。

       综上，本案并不适用于涉案合同中约定的终止合同的情形。因此，涉案合同应当继续履行。

       三、被告刘XX的违约行为：

       1.被告刘XX未在合同约定的期限内办理银行贷款及过户手续。

       合同第四条第3项约定“经甲乙双方协商，同意于2017年6月30日前办理过户手续，双方不得以任何理由拖延过户时间，否则，每逾期一日由违约方向对方支付房款总额的1‰作为滞纳金，如因国家政策变动或银行审批延期的情况，经银行和丙方确认，不属于违约行为。”

       2017年5月9日，签订合同后被告刘XX并未申请办理银行贷款手续，也未提交任何贷款材料。也未向原告账户支付贷款时应当支付的首付款。

      【比如，贷款额为164万元，假设“高评高贷”方式，则涉案房屋评估价：164万÷70%=234.3万元；申请贷款时，应当向银行提交已经足额（30%）支付首付款的银行流水：即上述评估价的30%，70万元作为首付款，由被告刘XX的银行账户支付至原告的银行账户。待材料递交后原告再将上述款项通过其他方式转回到被告刘XX的账户。

       被告刘XX没有任何理由的，拖延办理银行贷款手续至今，致使超出合同约定的过户时间，已经构成根本违约。

       2. “高评高贷”手续无法实现后，被告刘XX拒绝履行合同。

       2017年12月23日，原告从中介销售王XX处得知，“高评高贷”手续无法实现，后原告要求中介协调；2017年12月25日，中介销售于XX告知原告，被告刘XX不同意提高首付，具体表述为“人家说我就这些钱，我就买这房子我就这些钱，你现在让我多掏，我没有那个钱，你说我怎么给呀。”；2018年3月7日，中介销售王XX告知原告，让被告刘XX多加首付，被其拒绝，被告刘XX已经无心购房，具体表述为“如果她要买，她就早想办法了，当时我们跟她说让她出首付，多加首付也能买了，也是没心儿。”

       被告刘XX作为有完全民事行为能力的买方主体，在签订合同时应当负有审慎的注意义务，即被告应当知悉其自身履约能力及 “高评高贷”无法办理的可能，办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则损害银行的利益，又可能存在银行发现提供虚假资料停止放款的风险，故对其履约过程中可能增加首付款应当具有一定的预见性，并进行必要的经济准备。而其在高贷手续无法办理时，直接拒绝增加首付款，拒绝继续办理银行贷款的行为，已经构成根本违约。

       3.庭审中被告刘XX称2017年6月2日以后便不具备购房资格，但从未告知过原告，反而在2018年3月3日，仍向原告保证承诺其具备购房资格，违反了诚实信用，构成根本违约。

       2017年6月2日，廊坊市发布第二次限购政策，外地户口需提供3年社保缴费记录或纳税证明。若被告刘XX不符合购房资格，其应当在第一时间告知原告和中介其不具备购房资格，而不是告知原告其具备购房资格。（被告刘XX并未提交其不具备购房资格的相关证据）

       另，原告分别于2017年12月25日向中介销售于XX、2018年3月3日向被告刘XX本人核实确认：刘XX是否具备购房资格。均告知：有购房资格。

       合同履行过程中，被告刘XX作为买方，应当时刻关注廊坊市限购政策，及购房资格问题，其应当知道自己是否具备购房资格。若其具备购房资格，而在庭审中又以不具备购房资格为理由，拒绝履行合同，构成根本违约；若其不具备购房资格，不仅没有第一时间通知原告，反而在2018年3月3日时仍然保证承诺，欺骗原告其具备购房资格，给原告其能继续履行合同的期待，致使原告损失扩大。无论刘XX是否具备购房资格，其都违反了诚实信用原则，构成根本违约。

       四、中介的违约行为：

       1.违反忠实居间义务：并未告知原告现行的限购限贷政策，致使原告在不知现行政策的情况下签订“高评高贷”。

       2017年3月21日，廊坊市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，意见第一条“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地户籍居民家庭购买第1套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%；

       对引进的外来人才、取得居住证且自购房之日起前2年内在廊坊市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险的非本地户籍居民家庭，凭有关证明文件参照执行本地户籍居民家庭购房信贷政策。

       人行、银监部门要指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行要严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。” 

       截止至2017年5月9日本案合同签订时，已经时隔将近2个月，作为专业的房产中介公司，应当熟知该政策，但其并未告知原告现行的限购限贷政策。

       2.违背诚实信用原则，违反贷款规定、贷款政策：促成“高评高贷”违规交易。

       合同签订时，因原告着急用钱，故要求首付不低于41万，后中介为促成交易，告知原告交易肯定没问题，并承诺2017年8月1日如果银行还没有放款，先给原告补齐到41万，等原告收到银行放款后，再还给中介。

       故在合同中进行了如下约定：第六条第5项“丙方（中介）为甲乙双方提供订立合同的居间服务，并见证甲乙双方签订房屋买卖合同之事实，为保证该房屋买卖安全高效和甲乙双方交易安全，由丙方全权办理房屋贷款及过户手续，甲乙双方不得自行办理贷款及过户手续，三方应严格按照本合同条款履行。”、第十条第2项“如此房2017年8月1日之前放不了款，丙方承诺于8月1日之前借款给甲方（原告）35万元。”中介系本次“高评高贷”的促成方。

       其在明知上述的限购限贷政策下，仍然促成首付6万（经计算，首付比例为3.5%），贷款164万元的交易（合同第三条），包揽贷款一切事宜（合同第六条第5项）。并过分承诺放款时间为2017年8月1日前，否则借款给原告35万元（合同第十条第2项），以博取原告信任。从而赚取13万的高额中介费！！！

       3.没有尽到完全的告知义务：隐瞒无法“高评高贷”的事实。

       签订合同后，明知无法办理高评高贷时，未告知原告，让原告提前打算。合同约定的2017年6月30日过户期限届满后，也未告知原告。

       2017年12月25日，原告儿子张XX与中介销售于XX的通话记录中，于XX明确表示在2017年7月19日给原告30万元、8月28日给原告5万元的时候，就已经知道高评高贷无法继续进行，但是并没有告诉原告。具体表述为“其实当时公司真的能借给您这35万，已经是挺够意思的了”、“当时是应您借这钱了，但是当时这手续没走，当时应您这钱，咱合同上写的是什么，好比说咱走完了，钱没放下来是吧，说咱给您。但是借您钱前儿，连贷款手续都没走呢”、“在我们知道它出问题的时候，银行行长换的时候，当时我就给您拿这钱，因为我感觉能拖拖是拖拖，但是公司确实有点紧张”。由此证明，2017年7月19日、8月28日，中介明明已经知道高评高贷无法继续进行，但没有尽到完全的告知义务，仍然隐瞒原告，给付原告35万元，使原告对合同能继续履行抱以期待，继续等待。

       4.迟延履行告知义务：长达多半年之后，才告知原告无法办理高评，致使原告损失扩大。

       直到2017年12月23日，中介王XX找原告索要35万元时，才道出实情，致使原告迟了多半年才知道实情。此时，房价已经大幅下跌，从成交时的16000元/㎡（106㎡，170万元）降至12000元/㎡左右，即总价降至120万左右。远远的增加了原告与被告刘XX协商沟通的难度。若涉案合同不能继续履行，将直接导致原告转售利益损失50万元左右。

       5.未尽到合理的审查义务：未审核清楚被告刘XX是否具备购房资格。

       2017年12月25日，中介销售于XX明确告知原告被告刘XX具备购房资格，给了原告合同能继续履行的期待。直到庭审中被告刘XX又称其不具备购房资格，原告才得知该情况。

       中介作为居间方，应当时刻关注被告刘XX是否具备购房资格，并且要求其提供购房资格证存档。现因中介未尽到审查义务，致使合同走向不明，其有不可推卸的责任。

       五、违约金计算标准及衡量标准

       合同第七条第1项约定违约金的计算方法“本合同条款三方应严格遵守，甲乙任何一方擅自解除，拒绝履行本合同，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。” 

       1.若合同继续履行，则原告主张三被告赔偿34万元的违约金。

       2.若合同因被告刘XX不具备购房资格（无证据支持）而无法继续履行，则刘XX及中介应该赔偿原告房屋转售利益损失50万元。

       涉案合同系2017年5月9日签订，当时正值房价高峰。2017年6月2日第二次限购政策发布以后，被告刘XX若不具备购房资格，只要其第一时间通知原告，原告也可以在短时间内以相同的价格二次出售涉案房屋。但其不仅没有第一时间告知原告，直至庭审时，原告才得知。现涉案房屋价格已经从16000元/㎡（106㎡，170万元）降至12000元/㎡左右，即总价降至120万左右。即使原告再次出售房屋也不可能售至170万，被告不诚信的行为，直接导致原告转售房屋的利益损失50万元左右，其远远超过了违约金的数额，应当据实赔偿。

       同时，中介未尽到合理的审查义务，审查被告刘XX的购房资格，整个履约过程中，多处违约行为，没有尽到居间义务，只以获取高额中介费为目的，不仅给原告造成巨大的损失，也拖延了原告防止损失扩大的最有利的时间，应当共同赔偿原告转售房屋的利益损失。

       整个合同履行过程中，原告无任何的违约行为，系真正的受害方和守约方。综上，原告请求合议庭在判定违约金时充分考量现在的房屋市场价格，综合考虑原告切实的损失情况，以判定违约金数额。

       以上代理意见，恳请合议庭予以充分考虑，作出公平、公正的判决，以维护原告的合法权益。

代理人：孙荣宁律师

河北泰科律师事务所

                                            2019年4月8日