吴XX与仓XX、涿州XX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案代理词

文章来源：廊坊律师孙荣宁    更新时间：2019-7-1 18:56:53

吴XX与仓XX、涿州XX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

代  理  词

       尊敬的审判长、审判员：

       根据《中华人民共和国民事诉讼法》第58条的规定，我受河北泰科律师事务所的委派，担任吴X的诉讼代理人，依法参加本案审理，现经法庭调查，依据我国相关法律规定，发表如下代理意见：

       一、XX公司应当作为本案的必要共同诉讼人参与诉讼。

       1.通过对比被上诉人前后两次的起诉状：XX公司系涉案房屋的销售公司，吴X只是XX公司的销售，负责售楼，吴X系职务行为。

       被上诉人于2018年3月12日第一次起诉时，在诉状中明确表述XX公司系涉案房屋的销售公司，吴X系XX公司的房产经纪人，整个交易过程由郝XX进行介绍、主导，并在XX公司进行。而本案一审起诉状的表述与其第一次起诉时的表述完全相左，相互矛盾。

       代理人就两次起诉状进行了对比，2018年3月12日的起诉状中共有16处提及“XX公司”，而本案诉状则简单粗暴的将上份诉状中“XX公司”字样的部分直接改为 “吴X”字样或者去掉。具体见下表：

       通过对比不难发现，本次诉讼中，被上诉人是在刻意回避XX公司，弱化XX公司，将XX公司的行为完全硬嫁接到吴X的身上，以求实现由吴X给付其175014元的目的。理由很简单，XX公司不积极应诉，即便判决XX公司给钱，也会面临执行难的问题。同时两次诉状中均表述“按照3月27日认购协议约定还需要支付290176元才签订《房屋买卖合同》”，吴X若未将上述款项上交到XX公司，被上诉人便不可能签订《房屋买卖合同》。

       2.上诉人提供的证据可以证明上诉人吴X仅是负责售房，受XX公司管理与支配，且已经把175014元上交到XX公司，由XX公司进行支配。

     （1）上诉人与XX公司法定代表人郝XX的微信聊天记录可以反映出吴X已经将175014元交给了郝XX，郝XX同意退钱。具备表述为：“问题是我现在没钱退他，我凑钱也得要时间。”、“如果他想协调解决那就好好回去，我这想办法筹钱，把钱弄回来给他，如果就是现在这种态度他爱怎么样就怎么样”

     （2）上诉人与郝XX两段录音中，郝XX明确承认仓XX交了16万多（175014元减去吴X的佣金13000元。），且该部分有一部分系房屋差价，已经交给了原房主，且郝XX同意退费。具体表述为“现在只能是拖着，要退我也得准备钱呀”、“仓XX交了16万多”；第二段录音中，郝XX明确表示“现在是协调给他退，不是不给他退”、“如果要退的话，会给的，怎么能不给呢”、“房子的差价175014元都在人家业主（原房主）手里呢”。

     （3）上诉人提交的第三段录音系被上诉人的代理人与郝XX的录音中，郝XX也明确表示175014元是中介加价部分，包含中介的服务费和房主的加价部分，且已经给了房主。具体表述为“这属于二手房，中介加价部分都让房主拿走了，中介收取的是服务费，服务费该怎么退给您退，房主那边的钱，我得给您追，您得给我点时间”、“当时我给您买的时候说这个是二手房，人家当时押的房走的手续。现在差价都在别人手里”、“我这边尽快解决问题，尽量能在月底解决”。

       综上，可以证明吴X已经将175014元上交到了XX公司，由XX公司支配。且在整个交易过程中，郝XX把控整个过程，吴X仅是负责售房这一个环节，受郝XX领导和指挥。

       3.庭审中被上诉人也明确承认，此次交易的全程均是发生在XX公司售楼处，吴X、吴XX是XX公司的销售。

       4.XX公司现金收取房屋差价部分系常态。

       经代理人多方了解，在城铁时代-新都楼盘的销售过程中，XX公司通过其业务员收取购房款，不开具收据是交易常态。除本案吴X，庭审过程中提交的吴XX与许XX房屋买卖合同纠纷案件外，至少还有一起：王X与涿州XX房地产开发有限公司、涿州市XX节能设备有限公司、涿州市XX房地产经纪有限公司、李建南确认合同无效纠纷案。王X应该也是通过李建南的银行账户支付了部分房屋差价，后李建南转交给XX公司。涿州市XX节能设备有限公司处有王X提交的民事起诉状及其相关证据材料，我方无法获取，恳请合议庭联系相关当事人进行调查核实。

       5.被上诉人不能提供证据证明XX公司将其收取的5万元定金支付给了XX房地产开发公司。XX公司至少与本案诉讼标的175014元中的5万元由谁返还存在利害关系。

       暂且不提：吴X是XX公司的销售，其已经将175014元全部上交给了XX公司。

       需要指出的是：被上诉人支付给XX公司5万元，转账给吴X175014元，共计225014元，上述款项其中的5万元给了XX房地产开发公司。但是XX房地产开发公司收取的5万元系XX公司收取的定金5万元还是被上诉人转给吴X的175014元中5万元？目前无从查证，XX房地产开发公司也未表示5万元系如何收取，被上诉人也未提交证据证明XX公司将定金5万元支付给了XX房地产开发公司。故XX公司至少与本案诉讼标的175014元中的5万元由谁返还存在利害关系。

       二、吴X返还175014元缺乏事实和法律依据。

       被上诉人一直强调的“谁收款谁负责”原则并非法的基本原则，不能作为判案依据。根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”、 第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”吴X已经将175014元上交到XX公司，系履行职务行为，其行为对XX公司发生效力，故不应由吴X返还上述款项。

        综上，本案应当追加XX公司作为必要共同诉讼当事人参与诉讼，查明案件事实的基础上进行判决，吴X不应当承担责任；若不追加XX公司，直接判定吴X承担责任，无疑是侵害了吴X的诉讼权利，从而“合法地”侵犯其合法权益，有违立法本意。

       以上代理意见，恳请合议庭予以充分考虑，作出公平、公正的判决，以维护原告的合法权益。

代理人：孙荣宁律师

河北泰科律师事务所

                                            2019年4月15日