刘xx与廊坊市xx房地产经纪有限公司、河北xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案代理词

文章来源：廊坊律师孙荣宁    更新时间：2019-12-18 9:43:35

       尊敬的审判员：

       根据《中华人民共和国民事诉讼法》第58条的规定，我受河北泰科律师事务所的委派，担任刘xx的诉讼代理人，依法参加本案审理，现经法庭调查，依据我国相关法律规定，发表如下代理意见：

       一、涉案的《梦熙园房源认购协议书》、《梦熙园房屋买卖合同》应当被认定为无效。

       被告xx房地产已经明确涉案房屋无法取得预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”故涉案合同应当被认定为无效。

       二、被告xx房地产作为被告xx房地产的代理人收取的6万元电商费应当由被告xx房地产负连带偿还责任。

       庭审中被告xx房地产已经明确承认其委托被告xx房地产对外销售涉案房屋，故被告xx房地产与被告xx房地产之间形成委托代理关系，在销售房屋过程中，被告xx房地产应当根据《合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。” 的规定将收取的所有购房款项（包含电商费）转交给被告xx房地产。

       原告与被告xx房地产签订的《梦熙园房源认购协议书》中明确约定，原告享受电商6万抵10万，免物业费一半，赠送地下室的购房优惠政策，而xx房地产则是该优惠政策权利义务的直接合同相对方，故原告按照协议的约定向被告xx房地产的销售方被告xx房地产支付电商费6万元系是对《梦熙园房源认购协议书》的履行。被告xx房地产为原告出具的6万元收据中，明确写明是“电商费”，根据《合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”被告xx房地产以其自己名义收取的电商费应当直接约束被告xx房地产。

       另根据《商品房销售管理办法》第二十五条的规定“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。”及第二十八条的规定“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”及《合同法》第四百零五条的规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。”，被告xx房地产在代理销售商品房时，只能收取被告xx房地产支付的佣金报酬，而不能向原告收取任何费用。故其向原告收取的“电商费”的权属应该归于被告xx房地产，被告xx房地产称该笔费用为“中介费”缺乏事实和法律依据，不应采信。

       庭审中已述的观点在此不再赘述，综上，被告xx房地产应当对偿还6万电商费用承担连带责任。

代理人：孙荣宁律师

河北泰科律师事务所

                                            2019年10月14日