李xx与马xx、廊坊市xx房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷代理词

文章来源：廊坊律师孙荣宁    更新时间：2018-4-19 9:59:55

　　李xx与马xx、廊坊市xx房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案

　　代  理  词

　　尊敬的审判长、审判员：

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第58条的规定，我受河北泰科律师事务所的委派，担任李xx的诉讼代理人，依法参加本案审理，现经法庭调查，依据我国相关法律规定，发表如下代理意见：

　　一、被告马xx在未取得涉案房屋所有权的情况下，将房屋出售给原告，构成无权处分。

　　2017年1月20日，被告马xx与案外人雷xx、宿xx及xx中介签订《房屋买卖合同》，购买雷xx、宿xx共同所有的位于廊坊市安次区江南水郡9-1-503的房屋。房屋价款为95万元，面积96.69平方米。同时合同约定：甲乙双方约定于2017年5月15日起办理该房屋贷款过户手续，并且甲方（雷xx、宿xx）使用该房屋至2017年12月30日。甲方同意乙方（马xx）中途看房。

　　2017年3月12日，被告马xx与原告及xx中介签订《房屋买卖合同》，将上述购买的房屋出售给原告，房屋价款220万元，中介费7万元。同时合同中未约定银行贷款及办理过户的时间。

　　被告马xx在未取得涉案房屋所有权及处分权的情况下，仍然与中介一起将房屋出售给原告，致使房屋不能转移到原告名下，系无权处分。

　　二、因被告马xx系无权处分，故原被告三方签订的《房屋买卖合同》应当解除。

　　根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

　　》第三条之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

　　结合本案，原被告签订的《房屋买卖合同》有效，且因马xx未能取得所有权及处分权致使涉案房屋所有权不能转移至原告名下，原告要求解除合同的主张，贵院应予支持。

　　三、合同解除后，马xx应当返还原告购房定金15万元，xx中介应返还中介费3.3万元。

　　合同签订后，原告于2017年3月12日、3月13日共向马xx支付购房款定金15万元，于3月13日向xx中介支付中介费7万元（后xx中介退还给原告3.7万元）。

　　根据《中华人民共和国合同法》第97条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”房屋买卖合同解除后，原告有权要求恢复原状即要求二被告返还各自已经收取的款项。

　　四、二被告给原告造成巨大经济损失，且根据合同约二被告应当支付原告违约金22万元。

　　本案《房屋买卖合同》未能继续履行，因房价上涨较快，由原告购买时的22753.1元/平米上涨至25000元/平米-27000元/平米，原告早已不能按照原房价购买同类房屋，原告需在本案房屋成交价格220万元的基础上增加22万元才可重新购置房屋。又因原告为支付购房款取出定期存款25万元，损失利息17226.39元。故涉案合同不能履行给原告造成直接损失237226.39元。

　　根据三方签署的《房屋买卖合同》第二条的约定“所有权保证条款：甲方（马xx）保证对所出售的房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方（原告）并将该房屋实际交付乙方使用。”及第六条的约定“违约责任：甲方违反本合同第二条的约定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由甲方负责解决纠纷或争议，并向乙方支付本合同第三条约定成交价格的10%作为违约金，另外再赔偿乙方及丙方造成的全部经济损失，乙方有权解除合同，要求甲方退还所收取的全部购房款。”

　　再根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款及《中华人民共和国合同法》第97条之规定，被告马xx在明知没有处分权、所有权的情况下仍将房屋出售给原告，从中赚取25万元房屋差价，给原告造成了严重的经济损失。原告有权要求被告马xx支付违约金22万元，并赔偿给原告造成的全部经济损失。

　　又因本案xx中介在合同签订过程利用其易获得买方信任及手中持有涉案房屋产权证的优势，在明知马xx没有处分权的情况下仍与其一起将房屋出售给原告，从中谋取高额中介费，严重违反了《中华人民共和国合同法》第425条的规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”xx中介也应当向原告承担赔偿责任。

　　故此，原告要求二被告支付原告违约金22万元，具有事实和法律依据，应予支持。

　　以上代理意见，恳请合议庭予以充分考虑，作出公平、公正的判决，以维护上诉人的合法权益。

　　代理人：孙荣宁律师

　　河北泰科律师事务所

　　2017年5月23日