李xx与唐xx房屋买卖合同纠纷代理词

文章来源：廊坊律师孙荣宁    更新时间：2018-4-19 9:57:14

　　李xx、赵xx与唐xx房屋买卖合同纠纷一案

　　代  理  词

　　尊敬的审判长、人民陪审员：

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第58条的规定，我受河北泰科律师事务所的委派，担任李xx、赵xx的诉讼代理人，依法参加本案审理，现经法庭调查，依据我国相关法律规定，发表如下代理意见：

　　一、原被告同意继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，应当继续履行。

　　被告答辩时同意继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，虽然被告一直强调该合同内容不一致，版本不一致等，但经过庭审质证，该合同履行内容完全一致，本合同系原被告的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法、有效，应当继续履行。

　　二、被告应当根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，协助原告办理涉案房屋的购房贷款审批事宜。

　　根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》附件二第二条第5项商业按揭贷款约定了原告通过商业贷款的方式支付购房款，拟贷款额为940万元；第（2）项“买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关材料，贷款所需费用由买受人承担；”、第（4）项“若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。”

　　本案中因被告未在批贷函有效期内配合原告办理房屋过户手续，属于“贷款未获批准或批贷数额不足”的情形，故被告应当按照合同约定继续配合原告办理房屋的购房贷款事宜。

　　三、被告应当向原告支付逾期履行违约金。

　　被告违约行为如下：

　　1.逾期履行附件二第二条第二款约定的义务“出卖人应于2016年8月26日前向抵押权人申请提前清偿借款……该笔借款由出卖人自行清偿、出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。”违约行为持续至2016年11月6日双方对此条款签订补充协议，逾期履行义务期间为2016年8月27日至2016年11月6日，共计71天。虽然双方就此条款重新签订补充协议，但原告从未放弃向被告主张此期间的逾期违约责任的权利。不能简单将原告签订补充协议认定为原告放弃主张违约金。

　　2.逾期履行附件二第三条约定的义务“贷款批复后15个工作日办理税、费缴纳手续。”另根据本条第2项第2款“若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延。”贷款批复日为2017年1月10日，原告于2017年3月17日履行付款义务，被告应当在2017年4月8日前办理税、费缴纳手续，但逾期至2017年6月1日，共计逾期54天。

　　3.逾期履行附件二第三条约定的“取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后5个工作日办理房屋权属转移登记手续。”因剩余购房款需通过资金监管方式支付，根据该条约定，被告应在原告取得《契税完税凭证》后5个工作日配合原告支付剩余购房款，即签订《资金监管协议》。原告于2017年6月1日取得《契税完税凭证》，被告应当在2017年6月6日签订《资金监管协议》以便原告将剩余购房款支付至资金监管账户。但逾期至2017年6月26日才签订《资金监管协议》，共计逾期20天。

　　4.明确拒绝履行合同：（1）2017年6月30日被告代理人刘xx明确在微信中表示“4、房价一年来变化巨大，我方损失要补偿。5、充分理解房贷利率的上调，给银行不如补给我方。”“此院的房价最高2460万，现在又降了15%，大约500万的差距，三、三，1/3，各160万。”故意在批贷函即将到期时，要求原告给付其160万，不然将会拖延时间，致使批贷函过期，增加原告重新批贷后房贷利率上调所造成的损失。另：刘xx称“中介没告诉你吗？都一个月了！”也足以证明被告在2017年6月初就已经有了拖延履行合同的故意，以求在批贷函即将到期时，增加涨价的谈判筹码。（2）2017年6月30日后，原告与被告本人短信沟通对方是否要继续履行合同，被告本人则一直以“合同太多，无法执行，需要重新审查合同，重新签订合同，资金监管341万不应由其支付”等理由继续拖延时间，直到2017年7月4日仍在要求废掉不妨碍履行的合同。即便原告同意支付多出购房款341万的资金监管资金，被告仍然不配合办理过户。（3）并且在2017年7月5日收到原告发出的2017年7月6日、2017年7月7日的《存量房买卖（二手房过户）预约通知单》后没有任何回应。综上三点，被告已经明确拒绝履行合同，构成违约。违约期限自2017年6月30日至今。

　　综上，根据附件二第七条的约定“若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。”被告应当承担违约责任。

　　另：被告在违约时明知重新批贷房贷利率上调将会给原告造成的巨大损失，也明知附件二第七条对于违约责任的约定。

　　以上代理意见，恳请合议庭予以充分考虑，以维护原告的合法权益。

　　代理人：孙荣宁律师

　　河北泰科律师事务所

　　2017年12月26日