刘xx与马xx房屋买卖合同纠纷代理词

文章来源：廊坊律师孙荣宁    更新时间：2018-4-19 9:52:00

　　刘xx与马xx房屋买卖合同纠纷一案

　　代  理  词

　　尊敬的审判员：

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第58条的规定，我受河北泰科律师事务所的委派，担任刘xx的诉讼代理人，依法参加本案审理，现经法庭调查，依据我国相关法律规定，发表如下代理意见：

　　本案已经查明的事实如下：

　　1、被上诉人马xx在2016年3月7日同时在燕郊购买两套住房；

　　2、对于本案买卖合同的履行：被上诉人未在2016年3月16日之前将购房款120万以资金监管方式支付给上诉人。上诉人于2016年3月9日偿还完毕贷款，3月22日解除本案房屋抵押登记手续（合同约定日期为2016年4月15日）。

　　3、燕郊四月份出台限购政策，自2016年4月10日起，被上诉人仅有资格购买一套住房，即在3月份购买的两套住房，只能购买一套。

　　4、被上诉人于2016年4月26日办理了另一套住房的网签备案手续；上诉人于2016年5月3日与案外人就本案房屋达成买卖合意，并签订存量房买卖合同。

　　争议焦点：上诉人与被上诉人在履行合同过程中是否有违约行为？

　　一、被上诉人3月16日之前甚至到3月23日都没有准备好充足的银行存款，已经构成违约，基于此也不难理解为什么一直没有办理资金监管。

　　被上诉人在二审提交的银行流水证据：该证据已经在一审时提供，用以证明其具有支付能力，但该证据一审法院并未认可其证明目的，且该份证据也能充分说明被上诉人除此银行账户外，无其他银行存款，并且该银行流水下也仅是有理财产品（不到期不能取出），而非随时可以支取的银行存款，在3月23日前其存款金额仅有几万块钱，远远不足支付尾款。若其积极履行合同，至少在3月16日前已经将购房尾款120万存至银行账户，通知上诉人办理资金监管手续。另被上诉人也未提供其积极联系、催促上诉人办理资金监管手续的证据。

　　二、被上诉人仅凭中介方王xx的证言不能证明在3月16日后上诉人要求加价5万元，若仅凭此便认定上诉人构成根本违约，确实有失公允。

　　被上诉人在一审提交的经办人王xx的证人证言，对于该证据一审法院也未予以认可。二审庭审中王xx对于何时限购的解释：先是称“燕郊7月份才开始限购，之前没有限购政策”，又在上诉人拿出4月份开始限购的政策性文件后，表示“4月份只是刚刚开始网签备案，4月初关闭了过户系统一段时间，只是有限购政策但没有实施限购”。其两处答复明显与事实不符：房屋买卖需要网签备案早已是人尽皆知的交易流程且上诉人已经提供了4月份限购的政策性文件。基于此，其答复自然是不会被采信。推知，其言论的真实性有待考究：不能因为上诉人提供了相反证据就不予采信，无法提供相反证据就予以采信。（简单讲：他说了十句，我能证明九句是假的，但唯独有一句无法证明，贵院便要予以采信）故此，被上诉人仅凭一句中介人员有待考究的证言，且无其他证据予以佐证，再结合其资金并没有到位的客观情况，不能实现其证明上诉人要求加价5万元的证明目的，也更不能证明未办理资金监管的原因是上诉人不配合。若仅凭此便认定上诉人构成根本违约，确实有失公允。

　　三、被上诉人提交的中介王xx与上诉人的微信聊天记录也不能证明上诉人无故拒绝履行合同。

　　被上诉人在一审提交的中介王xx与上诉人的微信聊天记录，对于该证据一审法院也未予认可其证明目的，该聊天记录的时间是2016年3月21日，系被上诉人履行支付尾款义务期限届满后的第五日，从聊天记录也可以看出，上诉人还在想积极的履行合同，后因被上诉人不办理资金监管，无奈行使了先履行抗辩权。

　　四、上诉人在积极地履行合同义务，提前办理完房屋解除抵押手续，且有充足的时间配合办理资金监管手续。

　　上诉人3月9日偿还完毕银行贷款、3月22日解除抵押登记。在此期间一直在燕郊，且没有工作（工作在成都）、没有其他事务需要处理，有充足的时间配合办理资金监管手续。只因被上诉人的资金没有到位，迟迟不予办理，致使交易不能达成。

　　五、合同未能履行，被上诉人并未因此遭受损失，上诉人并未因此获利。

　　被上诉人仅有资格购买一套住房，本案合同若能履行，则被上诉人不能购买现已经在其名下的房屋；本案合同未能履行，被上诉人也不会因此而支付高价另行购买其他房屋；被上诉人仅支付了5万元的定金，及24750元的居间费用，并无其他损失。

　　上诉人专程从成都飞回来出售房屋，并在燕郊居住半个多月，导致成都店面财产被盗，损失重大；5月份另售房屋的价款也仅为132.5万元，并未因此获利。

　　综上，基于现有证据，在被上诉人也未充分履行合同义务，存在违约行为的情况下，就断定上诉人构成根本违约，承担违约责任确实有失公允。另：一审法院判定上诉人违约的原因，也仅是因为上诉人将房屋另售他人。但根据限购政策，上诉人在出售房屋之前，被上诉人已经失去购买房屋的资格，双方的合同已经因限购政策（不可抗力）无法继续履行，上诉人也不能因此承担违约责任。

　　以上代理意见，恳请予以充分考虑，为减轻双方诉累，再起纠纷，本着案结事了的原则，作出公平、公正的判决。

　　代理人：孙荣宁律师

　　河北泰科律师事务所

　　2017年2月22日